Проблема реконструкции жилья массовых серий, "украшающих" центральные улицы наших мегаполисов является основным направлением, которое необходимо учитывать при стратегическом планировании их развития. Поэтому столь широко тиражируемый опыт подхода к реконструкции, демонстрируемый на опытных площадках подмосковного города Лыткарино, нуждается в детальном изучении.
Анализировать это опытное внедрение необходимо не только с узкой технической точки зрения, а с учетом рационального формирования инвестиционных потоков, поскольку в сжатые сроки предстоит освоить огромные объемы срочных реконструкционных работ.
Что такое нынче в России планирование объемов строительно-монтажных работ? Это, прежде всего, планирование финансовых потоков. "Сколько пива - столько песен" - говорят изголодавшиеся по работе строители, подразумевая непрерывность финансирования. Наш бизнес - следование за деньгами. И строители заинтересованы в том, чтобы каждая копейка была вложена в строительно-монтажные работы, а не уплывала в качестве "отката" и неумного распыления управляющими жилищно-коммунальными конторами.
Есть такая русская поговорка "Один с сошкой - семеро с ложкой". Для давно назревшей реконструкции жилья индустриальных серий она сегодня звучит так: "Один с сошкой - семьдесят семь с ложкой".
Но еще более обидно, когда огромные средства, при их острой сегодняшней нехватке, уходят "на ветер" из-за непродуманных проектных решений самих же строителей.
Реконструкция жилого дома серии 1-447 в г. Лыткарино (Московская обл.) по ул. Октябрьская на средства и под общим патронажем совместного российско-датского предприятия ЗАО "ВЕЛЮКС-РОССИЯ" для нас представляет особый интерес. Впервые в России устройство мансарды производилось без выселения жильцов, в краткие сроки, с применением деревянных несущих стропильных конструкций.
Так же впервые за всю историю русского зодчества иностранцы учили применять нас дерево в качестве стропильных конструкций скатной кровли. До этого надо было дожить. Вернее, докатиться. Впрочем, все шло к тому десятилетиями.
Переход к индустриальному строительству предусматривал и устройство бесчердачных покрытий. Таким образом, серия 1-447 со скатной кровлей заменяется серией 1-468 с плоской кровлей. Но мало было заменить серии, надо было искоренить само знание. С 1972 г. из вузовских учебников по архитектуре для строителей практически исчезают главы о скатных деревянных покрытиях, не говоря уже о мансардах. А курсы реконструкции теперь начинаются с рекомендаций о сносе деревянных скатных покрытий и мансард с целью замены их на плоские бесчердачные покрытия. Пересматривается и сам курс деревянных конструкций. С этого же периода меняется система подачи материала. Классификация производится не по существовавшим схемам передачи нагрузки от покрытия (наслонная, висячая, комбинированная), а от технологии изготовления той или иной деревянной стропильной конструкции.
Но, тем не менее, это не означает, что отечественные строители заведомо хуже зарубежных. К расчетам такого рода деревянных конструкций не были готовы и сами датчане. Иначе чем объяснить то, что при разработке их "пилотных проектов" в интернете висели объявления о поиске расчетчиков? Риторический вопрос.
Середина 90-х годов, когда было практически полностью прекращено бюджетное финансирование уже выполненных объемов СМР отечественным строительным подразделениям, странным образом совпадает с пиком получения лицензий на российском рынке зарубежными строительными компаниями. При этом и объемы СМР у них были, и непрерывное финансирование. И оборудование - "с иголочки", не то, что наш изношенный отечественный парк строительных машин и механизмов.
Вот только эти фирмы плохо знали нашу климатику, наши требования строительных норм и правил и наши условия. Поинтересуйтесь, сколько аварий произошло в Санкт-Петербурге по вине иностранных фирм, к примеру австрийских, которые без консультации с российскими специалистами вторглись в сложнейшую геотехническую обстановку моренных напластований северной столицы.
Безусловно, зарубежная фирма, производящая наклонные мансардные окна, и в Лыткарино преследовала далекие от альтруизма цели. Именно так надо относиться к любой помощи из вне на этапе целевого планирования. Поскольку цель не оправдывает средства, она их определяет.
Складывается такое впечатление, что и сейчас решения о реконструкции принимаются исходя из сиюминутных интересов "подмазанных" чиновников, а не в результате тщательного планирования, не на основе технико-экономического сравнения вариантов.
Работа с жильцами. Предварительно в течение трех месяцев с жильцами были проведены все согласования и большая разъяснительная работа. С учетом особенностей демографии подмосковных городов, были разработаны несколько технологических схем устройства мансардных этажей без отселения жильцов. Окончательно остановились на схеме, утвержденной всеми жильцами дома. Работы велись с 10 утра до 18 часов вечера, исключая выходные и праздничные дни.
Технология производства работ. Серия 1-447 характерна тем, что в торцах здания располагаются оконные проемы. Поэтому установка подъемного механизма и время его работы были дополнительно согласованы с жильцами квартир, окна которых расположены в непосредственной близости от подъемника.
Возле этого торца была организована и рабочая зона, где находился склад строительных материалов. Сюда же доставлялись детали деревянных стропильных конструкций и производилась их укрупненная сборка.
В самом начале строительства по продольным фасадам были выполнены деревянные леса на подкосах, закрепленных на анкерных болтах, заглубленных на 8-12 см в стены верхнего этажа. Их устройство и шум перфораторов вызвали много нареканий со стороны жильцов, чуть не сведя на нет весь длительный процесс согласований.
Поскольку дома серии 1-447 делятся на секции по 6-9 м кирпичными поперечными стенами с расположенными в них вентиляционными коробами, это заранее определило размеры технологических захваток планов организации и производства работ. Работа на крыше организовывалась по последовательным захваткам-секциям, начиная с дальнего торца. Рабочие проходили внутри чердачного перекрытия и через чердачный люк последнего подъезда дома. Проход вдоль строительных лесов был запрещен не только из соображений техники безопасности, но и для того, чтобы не причинять лишнего беспокойства жильцам дома. Строительный мусор транспортировался к подъемнику по чердаку и по лестничным маршам последнего подъезда, так же доставлялись и строительные материалы. Такая усложненная схема была вызвана тем, что с этого торца и за домом росли старые деревья, которые жильцы потребовали сохранить, поэтому согласовали установку подъемника только с одного торца.
В первую очередь на захватке разбиралась старая крыша, организовывался временный внутренний водосток. Серия 1-447 характерна и тем, что внутренние инженерные сети со стояками вынесены в подъезд, поэтому подключение мансардного этажа не вызывает дополнительных неудобств для жильцов дома. Это позволяет и внутренний водосток выполнить либо отдельно в виде гибкой трубы ПВХ, либо подключить его к секционной канализации, так как эти здания имеют только систему наружного водостока.
Конструкция мансардного этажа. До реконструкции здание было четырехэтажным, поэтому мансарду решено было выполнить двухуровневой с уклоном кровли 450. С этой целью была принята висячая система несущих стропильных конструкций. Это, в свою очередь, потребовало создания надежного узла опирания.
Двухуровневая мансарда значительно догружала здание, прослужившее к моменту реконструкции около полувека. Поэтому второй этап работ включал в себя устройство монолитного пояса по периметру всего здания от первой захватки. При этом старая кровля частично сохранялась и продолжала выполнять ограждающие функции. В тело монолитного пояса устанавливались двутавровые стойки, приваренные к анкерам, внедренным в наружную стену и в перекрытие четвертого этажа. К этим же анкерам приваривались и арматурные каркасы монолитного пояса. В стенке внутренних двутавров делалась выемка, а наружные двутавры срезались по косой, таким образом, узел опирания висячих стропил был практически готов.
Возникавший распор частично погашался ригелем второго этажа, но слишком большой пролет все же вызывал прогиб нижней части стропил. Поэтому внутреннюю продольную стену выводили до второго уровня мансардного этажа. Это несколько разгружало затяжки, хотя в местах стыка их приходилось усиливать фанерой толщиной 22 мм. Таким же образом с фанерными накладками выполнялись все узлы стропильных ферм.
По верху затяжки нижнего пояса устраивался пол первого этажа мансарды. Это повышало уровень пола мансарды более чем на 1 м и не позволяло использовать для его изготовления поверхность плит перекрытия четвертого этажа.
После укрупнительной сборки стропильные конструкции устанавливались автокраном в течение одной смены. Работа на следующих захватках начиналась после того, как по наружной обрешетке стропил натягивалась полиэтиленовая пленка.
Внутренние работы включали в себя: утепление ограждающих конструкций, обшивка гипсокартоном, устройство перегородок, опирающихся на плиту перекрытия четвертого этажа, прокладка внутренних инженерных сетей и коммуникаций. До начала этапа отделочных работ строителям приходилось выполнять все работы, передвигаясь по мосткам, уложенным на затяжки, или ползком по перекрытию четвертого этажа.
Планировка мансарды предусматривала устройство 9-ти двухуровневых квартир общей площадью 44 и 72 м2.
Несмотря на то, что экспериментальный проект реконструкции жилой застройки в Лыткарино проводится под патронажем двух министерств - Минстроя РФ и Министерства жилищного строительства Дании, при экспертизе проектов были высказаны требования повысить пожарную безопасность сооружений путем обшивки всех деревянных стропильных конструкций ГВЛ (гипсооволокнистыми листами) или ЦСП. Дело в том, что на стройках России сегодня используются импортные составы антипиритов и антисептиков одновременно, которые через три года требуют повторной обработки. Испытания, проведенные в России, показывают, что такую обработку необходимо проводить уже во второй год эксплуатации. Поскольку конструктивное решение не предусматривало устройства вентилируемого чердака с противопожарными проходами и открытыми поверхностями деревянных стропил для повторной обработки, трудоемкость устройства такой мансарды из-за необходимости дискретной обшивки оказалась очень высокой.
Однако даже с использованием таких дорогостоящих позиций, как окна ВЕЛЮКС и металлочерепица, один квадратный метр новой площади стоил на 15% ниже, чем в обычной новостройке по соседству. Причем планировка квартир мансарды была более продуманной, несла в себе некоторый европейский лоск. Внутренняя лестница вела в светлый холл гостиной, а рядом с санузлами была предусмотрена даже небольшая прачечная.
За счет части полученной прибыли были полностью заменены внутренние инженерные коммуникации дома, поскольку эти работы оговаривались жильцами на этапе согласования.
Второй этап реконструкции предусматривает тепловую санацию всего фасада.
Подмосковный город Лыткарино почти на 45% состоит из домов первых массовых серий, поэтому он представляет собой практически неограниченный рынок для сбыта мансардных окон.
Итак, в первую очередь, проанализируем цели основных участников этого сложного технического процесса, чтобы найти правильные решения, пригодные для массового распространения этого опыта. Для этого рассмотрим основные следствия главного технического решения, принятого на этапе формирования технического задания проекта реконструкции - смена наслонной системы покрытия на висячую.
--
Висячая система стропильных конструкций покрытия:
--
не совпадает с длительно работавшей, запроектированной изначально наслонной системой;
--
меняет проектную, длительно работавшую систему передачи нагрузки от покрытия на корпус сооружения,
--
требует создания специальной конструкции опорного узла и монолитного пояса по всему периметру здания;
--
создает между затяжкой стропил и перекрытием четвертого этажа строительный объем пустующего пространства, равный 10% жилой площади сооружения, в то время, как устройство мансарды такой конструкции дает прирост всего 14%;
--
архитектурно-планировочное решение внутреннего объема двухуровневой мансарды не соответствует российским нормам санитарной и пожарной безопасности, требованиям теплотехнических расчетов.
В последнем выводе подразумевается, что все требования теплотехники, санитарной и пожарной безопасности эксплуатации мансардного этажа сходятся в одном - в необходимости создания подконькового неотапливаемого вентилируемого пространства (чердака) с центральным проходом по мосткам или щитам, используемым в случае возгорания и для повторной обработки деревянных конструкций покрытия антипиритами и антисептиками. Одновременно это пространство избавляет от последствий конденсации влаги в коньковом узле, позволяет не производить обшивку деревянных конструкций покрытия с стороны чердака.
С технической точки зрения было бы намного проще оставить прежнюю наслонную систему стропильных конструкций. В этом случае центральная продольная кирпичная стена, настроенная в тех же объемах, как и при висячей системе, служила бы брандмауэром жилого пространства мансардного этажа. Реконструкция должна служить повышению надежности здания в целом. Самые грубые подсчеты свидетельствуют, что только одно решение о смене системы конструкций покрытия до этапа отделки привело к удорожанию единицы строительной продукции минимум в 7 раз.
Это позволяет четко определить цель, преследуемую при реконструкционных работах иностранными участниками:
- использование при работах такого характера как можно большего числа наклонных мансардных окон.
Странным образом эта цель совпадает и с намерениями чиновников, руководящих процессом реконструкции,как на местах, так и на уровне министерств и ведомств.
ЗАО "ВЕЛЮКС-РОССИЯ" при содействии Министерства Культуры и Союза архитекторов России проводит ежегодный конкурс проектов, где первой премией является поездка в Данию. В 1999 г. в нем приняли участие 461 архитектор из 97 городов России.
В своих рекламных проспектах ВЕЛЮКС отмечает, что окнам его производства в Лыткарино было отдано предпочтение в условиях конкурса, но не сообщает, что конкурс проводился только между наклонными мансардными окнами. Складывается стереотип мышления, что без мансардных окон невозможно выполнить саму мансарду, что мансардное окно - архитектурный, формообразующий элемент конструкции мансардного этажа.
Поскольку стоимость одного метра квадратного наклонного мансардного окна превышает 40 у.е., а длительная эксплуатация в российских климатических условиях вызывает определенные опасения, рассмотрим феномен данного стереотипа подробнее.
В семнадцатом веке парижскому архитектору Франсуа Мансару, приверженцу французского классицизма, пришло в голову устраивать комнаты под высокими крышами. Эта идея была реализована в построенном Мансаром в 1642-1651 гг. дворце-отеле Шато де Мезон. Поэтому в России жилые чердаки носили раньше название "мезонинов". Устраивались они повсеместно, без всяких наклонных окон. Помните, "Дом с мезонином" А.П.Чехова?
В старой Европе были распространены фахверковые дома с крутыми скатными крышами, под многими из которых не одно столетие пустовали внушительных объемов чердаки. В период массовой послевоенной реконструкции их обустраивают под жилые помещения - мансарды. В это же время модернизируются старые мансарды.
О том, что основные теплопотери в здании происходят через окна, прекрасно знали и в средние века, поэтому оконных проемов в таких сооружениях было немного, выполнялись они небольшими, поскольку их вписывали между балками фахверка.
Поэтому внутренние помещения были недостаточно инсолированы. При устройстве новых оконных проемов при реконструкции старались не задевать существующую фахверковую систему. К чердаку шаг фахверка в торцах сооружения еще более сокращался, устройство окон могло полностью изменить архитектурный облик сооружения. В этот момент (в конце 40-х годов) возникают первые модели наклонных мансардных окон шведского производства. При реконструкции исторических зданий им было отдано предпочтение, в первую очередь, потому, что они практически не изменяли сложившийся облик здания, сливаясь со скатной кровлей. И только в период эксплуатации было выяснено, что мансардные окна пропускают на 40% больше света, чем обычные.
В Германии мансардные окна называются "Веймарскими", но устанавливаются они при массовой реконструкции только в том случае, если
сами жильцы выскажут подобное пожелание и полностью внесут их стоимость. Хотя климатические условия в Европе намного мягче российских, наклонные окна считаются недопустимой роскошью при массовой реконструкции.
Типовым же решением для реконструкции жилья массовых серий на территории бывшей ГДР являются вертикальные окна из ПВХ.
Весной 2000 г. столь же активно на российский рынок начали поставляться кровельные материалы иностранного производства. Например, широко рекламируемая и сегодня чешуйчатая кровля "Катепал" - аналог снятого с производства в СССР по ряду технических и технологических недостатков кровельного материала. Но два года назад российским строителям подавалась за новинку и черепичная кровля, хотя в России практически нет условий для ее применения в высотном строительстве даже на юге.
Металлочерепица финского производства на сегодня является лидером продаж среди кровельных материалов в России. Это основной конкурент нашей отечественной оцинкованной кровли и штапованного под металлочерепицу крашенного оцинкованного листа.
Сами производители других кровельных материалов, конкурирующие между собой, сообщают нам интересные подробности о некоторых эксплуатационных особенностях "настоящей" металлочерепицы. "Крыши из металлической черепицы откалываются" - читаем мы в заголовке финской газеты "AAMULEHTI" (от 08. 10. 98). И далее: "... У таких фирм, как финская "Раутаруукки", английской "Бритиш стил" и шведской "ССАБ" все большие проблемы вызывают крыши с покрытием из ПВХ. Пластиковая окраска ПВХ пластизола после 10 лет службы начинает откалываться.
Особенно это наблюдается на черных и коричневых крышах, которые не выдерживают ультрафиолетовых лучей и тепла; красные крыши становятся матовыми, образуют окалину и цвет растворяется. В Финляндии имеется около четверти миллиона металлических крыш фирмы "Раутаруукки", из которых 80% покрыты пластизолом. В итоге возникают огромные потери, которые насчитывают миллионы финских марок ежегодно. Каждый год фирма "Раутаруукки" должна заменять или перекрашивать такую крышу (выделяя для этого 200-300 строителей). Проблемы вызывают, прежде всего, старые крыши. Связаны они с теплостойкостью пластизола ПВХ, он выдерживает температуру до 60 град. Его единственным преимуществом является толщина, он не царапается так легко, как другие покрытия. Трещины и откалывания вызваны тем, что пластификаторы испаряются и ПВХ теряет эластичность. После этого вода попадает в трещину и реагирует с цинковым слоем на поверхности жести и отделяет покрытие от базовой окраски..."
Принимая во внимание сказанное, можно сделать только один вывод - никакого стратегического планирования сложнейшего этапа поддержания жилого фонда в безопасном и ремонтопригодном состоянии не ведется. На сегодня нет государственной программы реконструкции жилья массовых серий, а все призванные для ее создания лица, облеченные властью - лишь "семьдесят семь с ложкой".
Можно приводить пример с Лыткарино в качестве удачного, а можно задаться вопросом: "Сколько домов не было реконструировано при реконструкции одного дома в Лыткарино таким образом?" Ответ - не меньше восьми. При этом реконструкция такого жесткого, надежного сооружения как кирпичные дома серии 1-447 - поистине "золотое дно". При использовании технически оправданных, экономически выгодных решений они позволяют создавать не менее 25% прироста жилой площади при ее стоимости ниже не на 15% (во что мне лично верится с трудом), на 78% ниже, чем в новостройках.
При этом надо помнить, что устройство мансардного этажа - в сущности лишь на 20-30% дороже капитального ремонта скатной кровли. Эта позиция составляет до 60% от сметы любого капитального ремонта жилья этой серии. Деньги на капитальный ремонт собираются и аккумулируются с жильцов длительный период без точных смет и заключенных договоров. То есть в любом случае, основными инвесторами реконструкции будут обычные жильцы. Поэтому следует выверить целевое планирование реконструкции таким образом, чтобы учитывались лишь их интересы, и отсекались все интересы лиц, не вложивших в реконструкцию данного сооружения собственных средств.